不動産売却FAQ

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Questionmark in house

住宅ローンが支払えなくなってくると、融資をしている金融機関(債権者)は裁判所を通して土地や住まいなどの不動産を売り、そこから住宅ローンの残高を回収する競売手続きを行います。競売を避けるにはローン残高よりも高値で不動産を売却するか、売却代金でまかなえない分の差額を自分(債務者)が用意しなくてはいけないのですが、どちらも簡単にはできることではありません。そこで注目されているのが任意売却です。専門のコンサルタントが債権者と債務者の間に入って調整することで、ローン残高を下回った価格でも売却が可能になります。

とても合理的な方法のため任意売却を選ぶ人が増え、それに応じて専門会社の数も増えてきました。ただ、その分だけトラブルも多くなっているようです。トラブルなく任意売却を成功させるには、依頼する会社を見極めることが大切です。とりあえず、2社以上の話を聞くようにしましょう。任意売却はほとんどの人が初めて経験するもの。1社の話だけを聞いても比較対象がないため、判断に困ることも考えられます。また、最近は直接自宅に訪れた会社に安易に任せる人が増えていますが、後々トラブルになるケースも多々あります。すぐに決めるのではなく2社以上聞いておく方が安心です。

そして、実績の多い会社を選ぶのも大切です。実績の多さは、経験や知識の豊富さを裏付ける要素だからです。任意売却だけではなく、それに付随した相談にも対応してもらえる会社であれば、どのような状況になってもベストな解決方法を提示してもらえます。債務問題に強い司法書士やファイナンシャルプランナー、離婚問題に強い弁護士などのさまざまな専門家と連携し、最善の解決策を提案してくれるのが浜松の任意売却に強い株式会社ライフソレイユ。手厚いサポート体制により、数多くの実績を残しています。

任意売却は、マイホームに関する大きな問題です。1人で抱え込まず、家族に相談するようにしましょう。実際、夫婦で相談する方がスピーディーに任意売却を成功させられる傾向にあります。苦難を共に乗り越えることで家族の絆が深くなる、ということもあるようです。相談のタイミングは早いに越したことはありません。少しでも多くの選択肢を作るためにも、早め早めに行動することをおすすめします。

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建物のついた不動産を売るよりも、土地だけを売却する方がやりやすいと言えるでしょう。不動産は、全く同じものは存在しませんから、それぞれで価値を評価していくことが必要となってきます。特に、建物がある場合には、その建物の価値の評価は非常に難しいと言わざるを得ません。建物に対しては好みが大きく影響するからです。
しかし、土地だけの場合にはそれほどでもありません。立地と形状と面積で大方は決まります。ですから、この点では比較がしやすいために、売れる価格を決定しやすいと考えられます。買い手としても判断をしやすいものなのです。
ですから、不動産会社に相談をすれば、どれくらいの価格なら売れるのか、妥当な価格を教えてくれるでしょう。できれば、いくつかの不動産会社に相談するべきでしょう。だいたいは同じくらいの価格になるのですが、全く同じにはならない場合が多いでしょう。多少の違いは生じますから、いくつかの情報を集めた上で相場を把握することが必要です。
いくつもの不動産会社に相談するのが面倒なら、一括査定を利用するのも良い方法です。一括査定なら、申し込みは一度だけで良いですから、細かい手続きを省くことができるのです。

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不動産売却をする際は不動産会社に依頼をするのが通常です。不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約があります。

 一般媒介は複数の不動産会社に売却を依頼することが出来ます。売主の自己発見取引も可能です。知人に売ってくれと言われた場合などに不動産会社を通さないで売ることが出来るのです。またレインズへの登録が任意ですので、あまり公にはしないで売却したい時などに物件情報を公開しないことが出来ます。他の媒介契約に義務付けられている不動産会社からの販売状況の報告はありませんが、売却を依頼している不動産会社に聞けば済むことです。レインズに登録をすることもできます。するとただちに物件情報が全国の不動産会社に流れます。積極的に販売するかどうかはともかく、自分で複数の不動産会社に売却依頼をしなくても済むわけです。複数の不動産会社に個別に売却依頼をすれば顧客から問い合わせがあった時などに優先的に紹介してくれるなどが期待できます。

 いつ、誰に、いくらで売却したかという情報は内緒にしておきたいということがありえますが、一般ならレインズへの登録が任意なので可能です。殆どの不動産物件の売却は専任媒介契約、一般媒介契約で取り扱われているのが現実です。

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専属専任媒介(専任媒介)とは専任媒介契約の一種で、媒介契約の中で売主、仲介業者双方に発生する義務が最も厳しいものです。依頼者は仲介を依頼した業者が見つけた相手方としか契約できません。メリットとしては、契約を結んだ翌日から5日以内に指定流通機構(レインズ)に物件を登録しなければならない、1週間に1回以上の文書による活動報告義務がある、などの縛りが仲介業者にあるので、速やかな成約が期待できるということです。また、窓口が1つに絞られるため、管理がしやすいというのもあります。逆に、売主は他の仲介業者を介したり、買主を自分で見つけたりなどして不動産売却をすることができず、契約した仲介業者への依存度が高くなるというリスクがあります(ただし、買主を自分で見つけた場合、契約した仲介業者を通して不動産売却をすることが可能です)。そのため、仲介業者の選択は情報収集を念入りに行ってからする方が良いでしょう。

専属専任媒介と専任媒介の違いは、専任媒介の場合売主の自己発見取引が可能なこと、レインズへの登録期日が異なること、活動報告義務の頻度が異なること、の3点です。専任媒介の場合、レインズへの登録は契約締結後7日以内、活動報告義務は2週間に1回以上になります。

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現在所有している不動産物件を手放す場合、不動産屋などを通して不動産売却をすることになるケースが多いですが、不動産物件を売却する際には注意しなければならないことがあります。
それは、不動産物件の売却価格から一定の経費を差し引いた後に利益が残った場合に「譲渡所得」として課税対象となり、税金を支払う必要があるということです。
またここから5年以内か5年以上の期間物件を所有していたかによって税率が異なりますので、税率が高くなる所有期間5年以内の不動産物件を手放す計画を立てている方は注意が必要です。
相続が発生し、相続税を不動産物件を手放すことで支払うことを考えている方も、相続税の為に手放す不動産物件であっても不動産を手放す際の税金は軽減措置などは無く、通常の不動産売却と同様の税金を支払う必要がありますので、相続を行う際にはこういった事例について事前に知識をつけておくと、いざという時に役にたつことになります。
また、条件を満たす状態で自宅を売却するなどの一定の条件を満たすことができれば、税が掛からない場合もあるので、不動産物件の売却を考えている方は、売却後の税率等について十分に調べておくとお得な税率を使用できる可能性もあります。

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